Investissement LMNP ou LMP : peut-on passer par une SCI ?

Communément appelée SCI, la société civile immobilière représente une catégorie d'entreprise qui se distingue des structures commerciales. Dans un contexte juridique, elle est utilisée lors d’un investissement immobilier à plusieurs associés. Il y a quelques années, il était quasiment impossible de faire recours à une SCI lors d’un investissement de type LMNP ou LMP. Cependant, de nouvelles règles établies permettent de changer la donne. Voulez-vous en savoir davantage ? Lisez ce contenu !

Est-ce possible de cumuler les statuts de SCI et de LMNP ?

Une SCI est une société civile immobilière qui se distingue des sociétés commerciales. Elle n’est donc pas éligible pour exercer une activité commerciale comme celle de la location meublée, quel que soit son statut. De ce fait, elle a pour principal objectif de se muer en patrimoine immobilier et d’en faciliter la gestion. Avec la Location Meublée Professionnelle (LMP), ou la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), vos revenus sont directement imposés sur les bénéfices industriels et commerciaux qui sont normalement exclus du régime de la SCI.

En outre, une SCI vous permet d’investir pleinement dans l’immobilier et de mettre un de vos logements en location. Selon l’article 1845 du code civil, nous avons une définition plus explicite de la société civile immobilière : « ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet ». Ainsi, si l’on doit se baser sur cette définition, il n’est pas possible de faire un investissement de type LMP ou LMNP par une SCI.

Quelles sont les conditions pour passer par une SCI pour un investissement de type LMNP ou LMP ?

Pour un investissement en LMP ou LMNP, passer par une SCI peut être facile et sans difficulté si certaines conditions sont remplies.

En effet, une SCI constituée peut favoriser l’investissement en LMP ou LMNP en complément d’une activité principale. Cependant, la SCI perdra les avantages du régime de l’impôt sur le revenu. Par ailleurs, cela est possible si les revenus obtenus par la LMNP représentent moins de 10 % du total du chiffre d’affaires réalisé par la SCI annuellement. Aussi, si l’activité de la LMNP est occasionnelle ou temporaire à court terme, comme des locations sur des périodes courtes par exemple.

Le cas échéant, l’activité de la SCI relèvera alors du statut de LMP si les recettes issues de la LMNP ne dépassent pas 23 000 € par an. Aussi, si la LMNP ne devient pas la principale source de revenus de la SCI.

En somme, sachez que lorsque la SCI est sous l’imposition par défaut de l’impôt sur le revenu (IR), les bénéfices de la société seront immédiatement répartis entre les associés. Ces bénéfices seront ensuite effectués sur leur déclaration de revenus personnelle. Dans ce contexte spécifique, le barème progressif de l’impôt sur le revenu est alors appliqué.

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