Pinel ou LMNP : Que choisir pour son investissement locatif ?

L’investissement locatif est l’un des investissements les plus décisifs qui soient, compte tenu de son caractère pérenne. C’est ce qui justifie le soutien gouvernemental à travers deux mécanismes de défiscalisation que sont la loi Pinel et le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMPN). Ces deux dispositifs présentent chacun des intérêts certains, ce qui peut occasionner une indécision chez le candidat à l’investissement. Le présent zoom se veut une aide à la décision.

Le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel est un mécanisme fiscal qui doit son nom à la loi Pinel. Cette dernière, prolongée jusqu’en décembre 2021 à la faveur de la Loi de finances 2018, couvre les logements situés dans les zones A, A bis, B1, B2 et C. Il est accessible sous conditions et présente tant des avantages que des inconvénients.

Les avantages et inconvénients du dispositif Pinel

L’avantage majeur de ce mécanisme est la possibilité offerte à l’investisseur de réduire ses impôts sur investissement de 12 % à 21 % de la valeur d’acquisition du bien immobilier. Il faut noter que le taux de réduction varie en fonction de la durée sur laquelle l’acquisition doit se faire. Ainsi, pour une acquisition locative sur une durée de 6 ans, le pourcentage appliqué est 12. Il atteint respectivement 18 et 21 pour 9 ans et 12 ans de location. Cette aide fiscale ne peut excéder la valeur de 300 000 euros.

Malheureusement, cette facilitation fiscale est limitée. À ce titre, elle n’est pas, en premier lieu, accessible à la location meublée. En second lieu vient la limitation des montants des loyers. Ce qui justifie que tout investisseur qui désire bénéficier de cette aide doit louer son bien à un prix inférieur à celui pratiqué sur le marché. En dernier lieu, le bénéfice du dispositif Pinel peut rendre ardue la revente d’un immeuble.

Les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel

Les conditions d’éligibilité à ce mécanisme ont trait tant à l’investisseur qu’à l’immeuble concerné. Ainsi, l’investisseur doit-il être imposable en France et parfaitement solvable avec un taux d’endettement ne devant pas excéder 33 %. Il doit également s’engager à louer son bien sûr une période de 6, 9 ou 12 ans.

Le bien quant à lui doit être neuf ou entièrement rénové. Il doit être mis en location nue et servir de résidence principale. Il doit se situer dans une zone déterminée et être mis à disposition dans le respect des plafonds de loyer fixés par la loi.

Le dispositif LMNP

Ce mécanisme est incompatible avec le dispositif Pinel. Il aide également à se constituer un patrimoine immobilier. Tout comme le premier mécanisme, il admet des conditions, présente des intérêts, mais également des désavantages.

Intérêts et désavantages du mécanisme LMNP

Le premier intérêt de ce dispositif est qu’il s’applique à tout type de logement (meublé, neuf ou ancien). Le second tient en ce que les revenus locatifs sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux et donnent ainsi droit à un abattement forfaitaire de 50 %.

Un autre consiste en ce que ce dispositif permet de récupérer la TVA payée, en cas d’acquisition d’un bien immobilier au bout de 20 ans de détention. Enfin, lorsqu’il s’agit d’une résidence locative, le bail commercial s’étend sur une durée de 9 ans, ce qui assure à l’investisseur le versement de ses loyers par le gestionnaire même lorsque l’immeuble n’est plus loué.

En revanche, ce dispositif fiscal présente un inconvénient majeur : la valeur de l’investissement diminue au fur et à mesure que les taux d’intérêt s’accroissent.

Les conditions d’éligibilité au LMNP

Les investisseurs éligibles à ce mécanisme doivent réaliser moins de 23 000 euros de recettes annuelles pour le compte de cette activité. Ils ne doivent pas être loueurs de biens immeubles professionnels.

Les immeubles concernés doivent quant à eux doivent être meublés. Ils peuvent être de toutes dimensions, neufs ou anciens. Lorsque le bail est à usage d’habitation, il doit porter sur une durée minimum d’un an. Il peut concerner toutes sortes de résidences (estudiantine, médicalisée, d’affaires, de tourisme…).

Pinel ou LMNP

En définitive, le choix n’est pas tranché. Il reste fonction d’un parterre de critères qui vont des objectifs fiscaux aux objectifs personnels dans le long terme en passant par les objectifs professionnels de l’investisseur. Ce dernier doit également tenir compte de paramètres telle la durée sur laquelle il envisage louer son bien et la possibilité d’une revente future.

Laisser un Commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*